주택보유세는 왜 내야 할까?

" 내 돈으로 집을 샀고, 살 때도 세금을 냈는데 왜 매년 또 보유세를 내야 할까?" 

주택을 보유한 사람이라면 한 번쯤 해봤을 질문입니다.

특히, 소득은 그대로인데 아파트 보유세가 늘어나면 부담이 크게 느껴집니다.

 

보유세의 타당성을 판단하려면 먼저 보유세가 어떤 세금인지, 무엇을 기준으로 계산하는지, 개편으로 누구의 부담이 달라지는지 살펴볼 필요가 있습니다. 

 

※ 아래 내용은 2026년 9월 29일 확인한 공식 안내를 바탕으로 작성했습니다. 현재 과세 기준과 정부가 발표한 개편안은 구분했습니다. 

 

집은 그대로인데, 매년 돌아오는 보유세. 왜 내야 할까요?

 

 

[ 주택보유세 란? ]

부동산보유세는  부동산을 보유하면서 부담하는 세금(재산세, 종합부동산세)을 묶어 부르는 말입니다.

별도의 세목이 있는 것은 아니며, 주택에 부과되는 '재산세'와 '종합부동산세'가 중심입니다.

 

주택보유세는 주택을 소유하는 동안 매년 부담하는 재산세와 종합부동산세 등을 통칭하는 표현입니다. 

독립된 세목의 이름은 아니며, 주택의 취득이나 양도 단계에서 발생하는 세금과 구별하기 위해 사용합니다. 

 

'보유세'라는 용어는 2005년 종합부동산세 도입 이전부터 사용됐습니다. 

 

'주택보유세'라는 표현은 종합부동산세가 도입되기 전부터 사용됐습니다. 2003년 정부의 공식 정책자료에서도 '부동산 보유세'라는 표현을 확인할 수 있습니다. 당시에는 재산세와 종합토지세 등이 부동산 보유에 대한 과세를 담당했습니다. 

 

이후 2005년 종합부동산세가 도입되고, 주택이 건물과 토지에 대한 과세가 주택분 재산세로 통합되면서 현재의 '재산세와 종합부동산세' 체계가 마련됐습니다. 이는 세금 체계가 바뀐 시점이며, '보유세'라는 단어가 처음 생긴 시점과는 구별해야 합니다. 

 

이 표현을 사용하는 이유는 주택과 관련된 세금을 부과되는 단계에 따라 구별하기 위해서입니다. 

 

• 부동산을 취득할 때 내는 세금 : 취득세
• 부동산을 보유하는 동안 내는 세금 : 재산세 및 종합부동산세를 묶어 '주택보유세'
• 부동산을 팔아 양도차익이 생길 때 내는 세금 : 양도소득세 

주택보유세는 재산세와 종합부동산세를 묶어 부르는 말입니다.

 

 

[ 부동산 보유세 납부를 왜 해야 할까?]

"나의 부동산 자산을 취득할 때 취득세를 납부했는데 왜 보유하고 있는 동안 보유세(재산세, 종합부동산세)를 납부해야 할까?"

 

보유세를 별도로 두는 정책적 이유는 다음과 같습니다. 

 

• 지속적인 공공서비스에 필요한 재원을 마련하기 위해서입니다. 
  • 도로, 공원, 소방 등은 집을 산 이후에도 계속 유지해야 합니다. 
  • 부동산 보유에 대한 과세는 이러한 지역 공공서비스의 비용을 부담하는 수단입니다. 
• 소득뿐 아니라 보유 재산도 세금 부담 능력을 보여준다고 보기 때문입니다. 
  • 같은 소득을 받더라도 보유 자산의 규모가 다를 수 있어, 재산에도 과세해서 부담을 배분한다는 논리입니다. 즉, 세금을 부담할 능력을 판단할 때 소득뿐 아니라 가진 재산도 고려하자는 논리입니다. 
• 안정적인 세원을 확보하기 위해서입니다. 취득 단계의 세금만으로는 부동산 거래가 줄 때 세수가 크게 감소할 수 있습니다. 보유세는 거래 여부와 관계없이 재원을 확보하는 역할을 합니다. 

 

부동산 보유세 중 재산세는 주택 등 재산에 대한 기본적인 지방세이고, 종합부동산세는 일정기준을 넘는 부동산 보유에 추가로 과세하는 국세입니다. 

 

종합부동산세법은 도입 당시부터 부동산 보유에 대한 조세 형평성, 가격 안정, 지방재정의 균형발전을 목적으로 제시했습니다. 

 

보유세는 개인별 공공서비스 이용료와는 다릅니다.

 

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[내1억에 산 집이 20억이 됐는데, 연금으로 보유세를 내라고요?]

 

20년 전 아파트 한 채를 1억 원에 매입한 70대가 있습니다. 

그 집에서 가족과 함께 살아왔고, 다른 집은 사지도 않았습니다. 

실 거주였기 때문에 세를 놓아 월세를 받은 적도 없습니다. 

지금은 은퇴해 매달 받는 연금이 생활비의 전부입니다. 

식비와 병원비, 관리비를 내고 나면 그나마도 부족할 때도 더러 있습니다. 

 

그런데 그동안 아파트값이 올라 시세가 20억 원이 됐습니다. 

집값과 함께 세금 부담도 커졌다면 은퇴한 70대 남성의 입장에서는 이렇게 물을 수 있습니다. 

 

"집값은 올랐지만 제 생활비는 그대로입니다. 세금을 내려면 20년 동안 살던 이집을 결국 팔아야 하나요?"

 

이 질문의 핵심은 분명합니다. 

집이 비싸졌다고 해서 세금 낼 현금까지 생기는 것은 아니라는 점입니다. 

 

정부도 이런 어려움을 고려해 세금을 줄여주거나 납부를 미뤄주는 제도를 마련해 놓았습니다. 

다만 나이가 많고 소득이 적다는 이유만으로 모든 세금이 없어지는 것은 아닙니다. 

 

주택을 보유하면서 매년 내는 세금은 보통 '주택보유세'라고 합니다. 대표적으로 두 가지가 있습니다. 

 

• 재산세 : 집을 소유한 사람에게 원칙적으로 매년 부과하는 세금
• 종합부동산세 : 보유한 집의 공시가격 등이 일정 기준을 넘으면 추가로 부과하는 세금

 

 

 

 

여기서 공시가격은 정부가 조사해 공시한 집값입니다. 

세금 등을 계산할 때 기준으로 사용하며, 실제 시장에서 거래되는 가격인 '시세'와는 다릅니다. 

 

따라서 '시세가 20억 원이니 세금은 얼마'라고 바로 계산할 수는 없습니다. 

 

공시가격과 소유한 집이 수, 세금을 줄여주는 조건등을 함께 확인해야 합니다. 

https://d.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7735&mi=2353https://d.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?cntntsId=7735&mi=2353

국세청

 

집값은 올랐지만, 생활비는 그대로

 

 

[집을 팔지도 않았는데 왜 세금을 낼까?]

그렇다면 집을 팔지도 않았는데 왜 세금을 낼까요? 

 

보유세를 두는 이유 중 하나는 재산도 경제적 능력의 한 부분이라고 보기 때문입니다. 

소득이 같아도 집을 가진 사람과 재산이 거의 없는 사람의 경제적 형편은 다를 수 있다는 것입니다. 

지역의 공공서비스를 유지할 재원을 마련한다는 이유도 있습니다. 

 

하지만 이처럼 활발한 경제활동에서 은퇴한 세대에게는 이 설명만으로 충분하지 않습니다. 

 

20억 원짜리 집을 가지고 있다는 것과, 지금 통장에 세금 낼 돈을 꺼낼 수 있다는 것은 다르기 때문입니다. 

 

집을 팔면 돈을 마련할 수 있지만 다른 곳으로 이사해야 합니다. 

집을 담보로 대출받으면 빚과 이자를 부담해야 합니다. 

 

여러 나라의 경제정책을 연구하는 국제기구인 OECD도 이 문제를 지적합니다. 

집값은 올랐는데 소득은 늘지 않은 은퇴자는 보유세 납부에 어려움을 겪을 수 있다는 것입니다. 

 

그렇다고 소득이 적은 부택 보유자의 세금을 모두 없애는 것도 또 다른 논쟁을 낳습니다. 

비싼 재산을 가진 사람의 세금을 다른 납세자가 대신 부담하는 것이 공정한지 따져야 하기 때문입니다. 

 

그래서 정부는 세금을 줄여주는 방법과, 당장 내지 않고 나중에 내도록 하는 방법을 함께 두고 있습니다. 

 

집값과 현금은 다릅니다.

 

구분	조건	공제율
고령자 공제	만 60세 이상 ~ 65세 미만	20%
고령자 공제	만 65세 이상 ~ 70세 미만	30%
고령자 공제	만 70세 이상	40%
장기보유 공제	5년 이상 ~ 10년 미만	40%
장기보유 공제	10년 이상 ~15년 미만	40%
장기보유 공제	15년 이상	50%

 

 

첫 번째 방법은 고령자의 장기보유자의 종합부동산세를 줄여주는 것입니다. 

이를 '세액공제'라고 합니다. 

쉽게 말해 계산된 세금에서 일정 금액을 빼주는 것입니다. 

 

 

 

요건을 갖춘 1세대 1주택자라면 나이와 집을 보유한 기간에 따라 공제받을 수 있습니다. 

여기서 1세대 1주택여부는 본인뿐 아니라 가족의 주택 소유 상황등 법에서 정한 기준에 따라 판단합니다. 

 

https://b.nts.go.kr/banpo/na/ntt/selectNttInfo.do?mi=2201&nttSn=1354762

반포세무서

 

 

다만 이것은 보유세 전체를 80% 줄여준다는 뜻은 아닙니다. 

종합부동산세에 적용하는 공제이므로 재산세 부담은 별도로 남을 수 있습니다. 

 

 

 

 

 

 

 

두 번째 방법은 세금 납부를 미뤄주는 것입니다. 

 

이를 '납부유예'라고 합니다. 

지금 내기 어려운 세금을 정해진 조건에 따라 나중에 내도록 허락하는 제도입니다. 

 

종합부동산세에는 2022년, 주택 재산세에는 2023년 이 제도가 도입됐습니다. 

요건에 맞는 사람은 집을 팔거나 자녀에게 물려주는 등의 시점까지 납부를 미룰 수 있습니다. 

 

종합부동산세법

국세법령정보시스템 조세법령상세조회

 

행정안전부 재산세 납부유예 안내

2023년 지방세 이렇게 달라집니다. | 행정안전부> 뉴스·소식> 홍보자료> 카드뉴스

 

 

납부유예 조건

 

• 법에서 정한 1세대 1주택자여야 합니다. 
• 만 60세 이상이거나, 해당 집을 5년 이상 보유해야 합니다. 
• 전년도 소득이 정해진 기준 이하여야 합니다. 
• 해당 세금이 연간 100만 원을 초과해야 합니다. 
• 세금을 나중에 낼 수 있다는 보장으로 담보를 제공해야 합니다. 
• 납부기한이 끝나기 3일 전까지 신청해야 합니다. 

 

소득 기준은 소득 종류에 따라 전년도 총급여 7천만 원 이하 또는 종합소득금액 6천만 원 이하 등으로 정해져 있습니다. 

연금 수령액을 그대로 이 숫자와 비교하면 되는 것은 아니므로 담당 기관의 확인이 필요합니다. 

 

재산세 납부유예에는 국세와 지방세를 밀린 사실이 없어야 한다는 조건도 있습니다. 

또한 재산세와 종합부동산세를 합쳐 100만 원을 넘는다고 판단하는 것이 아니라, 각각의 제도 기준을 확인해야 합니다. 

 

지방세법 납부유예 조건

종합부동산세법 납부유예 조건

국세법령정보시스템 조세법령상세조회

 

납부유예를 받더라도 나중에 집을 팔거나 증여, 상속하는 등 법에서 정한 사유가 새기면 세금을 정산하고 납부해야 합니다.

이 때 이자에 해당하는 금액도 함께 납부하게 됩니다. 

 

국세청 납부유예 안내

 

 

재산세 유예세액 정산 안내

 

납부유예, 어떤 조건이 필요할까요? 연금소득 계산과 세부 요건은 담당 기관에 확인하세요

 

 

이 대책만으로 충분할까요? 

 

당장 세금을 마련하기 위해 집을 팔아야 하는 상황을 줄여준다는 점에서는 도움이 됩니다. 

그러나 제도의 조건을 살펴보면 아쉬운 점도 있습니다. 

 

세금이 100만 원 이하라도 누군가에게는 큰 부담일수밖에 없습니다. 

 

예를 들어 월 70만 원의 연금으로 생활하는 사람이 연간 90만 원의 세금을 내야 한다고 가정해 보겠습니다. 

한 달치 연금보다 많은 돈입니다. 

하지만 세액이 100만 원을 초과해야 한다는 납부유예 조건에는 못 미칩니다. 

 

이 숫자는 부담을 설명하기 위한 예시일 뿐이지만, 중요한 것은 같은 90만 원이라도 소득에 따라 느끼는 무게가 다르다는 점입니다. 

 

신청 과정도 고령자에게 부담이 될 수 있습니다. 

 

현재의 생활비는 지킬 수 있지만, 앞으로 정산해야 할 돈은 쌓이게 됩니다. 

또 생활비 자체가 부족하다면 세금을 여러 번 나눠 내는 것만으로 문제를 해결하기 어렵습니다. 

 

따라서 제도가 있다는 사실만으로 모든 고령자가 충분히 보호받는다고 말할 수는 없습니다. 

 

실제로 얼마나 쉽게 이용할 수 있는지도 살펴야 합니다. 

 

[정부는 추가로 무엇을 바꾸겠다고 했을까요?]

2026년 정부 개편안에는 종합부동산세 납부유예의 소득 기준을 높이고, 오랫동안 자기 집에 살아온 고령자의 부담을 더 고려하는 방안이 담겼습니다. 

 

대표적으로 10년 이상 거주한 65세 이상 1주택자의 보유세가 소득의 10%를 넘으면, 납부유예의 소득 상한 조건을 적용하지 않는 방향이 제시됐습니다. 

 

일정한 담보 방식을 이요하면 이자 부담 일부를 줄여주는 방안도 포함됐습니다. 

 

정부 세제개편안 설명

한 눈에 보는 정책

 

 

 

 

 

 

 

 

관련 개정안 입법예고

국민참여입법센터

 

다만 이는 정부가 발표한 개편안입니다. 

현재 이용할 수 있는 제도와 혼돈하지 말고, 최종 법률과 시행 시점을 확인해야 합니다. 

 

 

또한 연금소득이 이미 기존 소득 기준보다 낮은 경우에는 소득 기준을 높이는 것만으로 큰 변화가 없을 수 있습니다. 

더 중요한 것은 신청을 쉽게 할 수 있는지, 담보를 마련할 수 있는지, 이자가 얼마나 붙는지입니다. 

 

 

[나 혹은 부모님이 이와 비슷한 상황이라면 어떻게 해야 할까요?]

재산세 고지서는 집이 있는 지역의 시·군·구청 세무부서, 종합부동산세 고지서는 관할 세무서에 문의하면 됩니다. 

 

어렵게 설명할 필요 없이 다음처럼 말하면 됩니다. 

 

"저는 이 집 한 채에서 오래 살았고, 지금은 연금으로 생활합니다. 고령자 공제가 제대로 적용됐는지, 세금 납부를 미룰 수 있는지 확인해주세요. 필요한 담보와 나중에 내야 할 이자도 알려주세요."

 

신청에는 기한이 있으므로 고지서를 받은 뒤 미루지 않고 확인하는 것이 좋습니다. 

 

집값이 올랐다는 것은 재산의 가치가 커졌다는 뜻입니다. 

그러나 은퇴자의 생활비까지 늘었다는 뜻은 아닙니다. 

 

정부는 세액공제와 납부유예를 통해 이 차이를 일부 반영하고 있습니다. 

앞으로는 소득이 적은 고령자가 제도를 쉽게 이용할 수 있도록 안내와 절차를 보완하고, 소득에 비해 세금이 얼마나 부담되는지도 더 세심하게 살펴야 합니다. 

 

 

고지서를 받았다면, 먼저 상담하세요

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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